Jak zgłosić przebudowę lub remont? Pozwolenie, zgłoszenie, wyjątki – kompleksowy poradnik 2025

Wielu właścicieli domów i mieszkań, zanim rozpocznie jakiekolwiek prace budowlane, zadaje sobie to samo pytanie: czy potrzebne jest pozwolenie na budowę, czy wystarczy samo zgłoszenie remontu lub przebudowy? Odpowiedź nie zawsze jest oczywista, ponieważ polskie prawo budowlane rozróżnia te pojęcia bardzo precyzyjnie, a zakres formalności zależy od charakteru, skali i miejsca wykonywanych robót (segregator na egzamin ustny - pytania i opracowane odpowiedzi).

W 2025 roku obowiązują nadal zasady określone w ustawie Prawo budowlane, ale w ostatnich latach przepisy uległy istotnym zmianom, które ułatwiają inwestorom realizację mniejszych prac bez konieczności przechodzenia przez pełną procedurę pozwolenia. Warto zatem wiedzieć, jakie są różnice między remontem a przebudową, kiedy wystarczy zgłoszenie, a kiedy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, oraz jakie wyjątki zwalniają z obu tych obowiązków.

Modernizacja obiektów budowlanych

Na początek należy rozróżnić pojęcia remontu i przebudowy. Zgodnie z definicją zawartą w Prawie budowlanym, remont to odtworzenie stanu pierwotnego istniejącego obiektu budowlanego, które nie stanowi bieżącej konserwacji. Oznacza to, że remont polega na naprawie, wymianie lub modernizacji elementów budynku bez ingerencji w jego konstrukcję, funkcję lub układ przestrzenny. Przykładem może być wymiana dachu, okien, tynków, instalacji elektrycznej, wodnej lub grzewczej, o ile nie zmienia się układ pomieszczeń ani parametry techniczne obiektu (program TESTY UPRAWNIENIA BUDOWLANE - wersja na komputer).

Z kolei przebudowa to roboty budowlane, które prowadzą do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych obiektu, przy zachowaniu jego dotychczasowych gabarytów – wysokości, długości, szerokości czy kubatury. Typowym przykładem przebudowy będzie zmiana układu ścian działowych, przebicie nowego otworu drzwiowego w ścianie konstrukcyjnej, poszerzenie schodów, adaptacja strychu na cele mieszkalne lub przekształcenie garażu w pomieszczenie użytkowe.

Konieczność uzyskania pozwolenia

W praktyce różnica między remontem a przebudową ma ogromne znaczenie, ponieważ determinuje tryb zgłoszenia robót lub konieczność uzyskania pozwolenia. W przypadku remontu większość prac można przeprowadzić jedynie na podstawie zgłoszenia, a czasem nawet bez żadnych formalności. Dla przebudowy przepisy są bardziej rygorystyczne, szczególnie gdy dotyczy ona konstrukcji nośnych budynku. Aby prawidłowo przeprowadzić inwestycję, należy więc w pierwszej kolejności ustalić, do której kategorii zalicza się planowane działanie (segregator aktów prawnych).

Jeśli roboty kwalifikują się jako remont, wówczas w większości przypadków wystarczy dokonanie zgłoszenia w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Zgłoszenie należy złożyć co najmniej 21 dni przed planowanym rozpoczęciem prac. W tym czasie urząd może wnieść sprzeciw w drodze decyzji administracyjnej – jeśli tego nie zrobi, można rozpocząć prace po upływie tego terminu. W zgłoszeniu trzeba określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót, a także przewidywany termin ich rozpoczęcia. Należy również dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przypadku bardziej złożonych robót, np. remontu elewacji, instalacji gazowej lub wymiany dachu, urząd może wymagać dodatkowej dokumentacji projektowej opracowanej przez uprawnionego projektanta.

Prace remontowe całkowicie zwolnione z obowiązku zgłoszenia

Niektóre prace remontowe są całkowicie zwolnione z obowiązku zgłoszenia. Dotyczy to zwłaszcza drobnych robót, które nie ingerują w konstrukcję budynku ani jego parametry użytkowe. Do takich robót zalicza się np. malowanie ścian, wymianę podłóg, tynków wewnętrznych, okładzin, czy instalację nowego wyposażenia sanitarnego. Również wymiana okien na takie o tych samych wymiarach, naprawa ogrodzenia czy wymiana pokrycia dachowego w budynku jednorodzinnym zwykle nie wymaga zgłoszenia.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku przebudowy. Jeśli planowane prace wpływają na elementy konstrukcyjne budynku, jak ściany nośne, stropy, słupy czy dach, konieczne może być uzyskanie pozwolenia na budowę. Dotyczy to zwłaszcza budynków wielorodzinnych, obiektów użyteczności publicznej i zabytków (uprawnienia budowlane). Przykładowo, przebudowa ścian nośnych w mieszkaniu w bloku wymaga projektu budowlanego i pozwolenia, natomiast likwidacja lub przestawienie lekkich ścianek działowych można wykonać po zgłoszeniu. W przypadku budynków objętych ochroną konserwatorską, każda ingerencja w konstrukcję, wygląd zewnętrzny czy materiał elewacji wymaga dodatkowo uzyskania pozwolenia konserwatora zabytków.

Prawo do dysponowania nieruchomością

Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną wydawaną przez starostę lub prezydenta miasta po złożeniu kompletu dokumentów. Wniosek o pozwolenie składa się wraz z projektem budowlanym, opiniami, uzgodnieniami i oświadczeniami o prawie do dysponowania nieruchomością. Organ ma 65 dni na rozpatrzenie sprawy, jednak w praktyce postępowanie często trwa krócej. Po uzyskaniu pozwolenia można rozpocząć roboty dopiero po jego uprawomocnieniu się, czyli po upływie 14 dni od doręczenia decyzji stronom postępowania.

Warto pamiętać, że w ostatnich latach przepisy zostały uproszczone i wiele inwestycji można dziś zrealizować bez pozwolenia, jedynie na podstawie zgłoszenia. Dotyczy to m.in. wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, garaży, tarasów, przydomowych oranżerii czy niewielkich budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m², o ile ich obszar oddziaływania mieści się w całości na działce inwestora. Również przebudowa domów jednorodzinnych, która nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu, może być realizowana w trybie zgłoszenia z projektem budowlanym, bez konieczności uzyskiwania pozwolenia (program egzamin ustny).

Bezpieczeństwo użytkowników

Wyjątki od obowiązku zgłoszenia lub pozwolenia dotyczą także wielu drobnych robót budowlanych, takich jak budowa ogrodzeń o wysokości do 2,2 m, altan ogrodowych, pergoli, wiat, tarasów naziemnych, a także instalacji fotowoltaicznych do mocy 50 kW. W tych przypadkach wystarczy wykonać prace zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, bez konieczności formalnego zgłaszania inwestycji.

Kiedy więc należy wybrać pozwolenie, a kiedy zgłoszenie? W praktyce zasada jest prosta: jeśli planowane prace mogą wpłynąć na konstrukcję budynku, bezpieczeństwo użytkowników, jego parametry techniczne lub sposób użytkowania – konieczne jest pozwolenie. Jeśli natomiast prace mają charakter odtworzeniowy, estetyczny lub dotyczą instalacji, zazwyczaj wystarczy zgłoszenie lub brak jakichkolwiek formalności.

Samowola budowlana

Nie można też zapominać o odpowiedzialności inwestora. Rozpoczęcie robót budowlanych bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia może zostać uznane za samowolę budowlaną. W takiej sytuacji inspektor nadzoru budowlanego może nakazać wstrzymanie prac, a nawet rozbiórkę wykonanych elementów. Aby tego uniknąć, przed rozpoczęciem inwestycji warto skonsultować się z architektem lub urzędnikiem wydziału budownictwa, który pomoże ustalić, jaki tryb jest właściwy.

Osoby planujące przebudowę lub remont powinny także pamiętać o zasadach ochrony sąsiedztwa i przepisach lokalnych. Nawet drobna inwestycja może wymagać zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spełnienia wymogów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W niektórych przypadkach, np. przy remoncie elewacji frontowej budynku w ścisłym centrum miasta, może być wymagane uzgodnienie projektu z miejskim konserwatorem zabytków.

Zgłoszenie lub pozwolenie

Zgłoszenie lub pozwolenie to nie tylko obowiązek formalny, ale także gwarancja bezpieczeństwa i legalności prowadzonych prac. Dobrze przygotowana dokumentacja pozwala uniknąć problemów z odbiorem budynku, ubezpieczeniem czy sprzedażą nieruchomości. Urząd ma prawo weryfikować, czy prace zostały wykonane zgodnie z przepisami i projektem, dlatego warto zachować kopie wszystkich dokumentów oraz zawiadomić nadzór budowlany o zakończeniu robót (opinie o programie).

Podsumowując, zgłoszenie lub pozwolenie na budowę to niezbędne elementy procesu inwestycyjnego, których nie należy bagatelizować. W 2025 roku ustawodawca pozostawił inwestorom sporo swobody – wiele robót można realizować szybciej i prościej niż kiedyś, ale odpowiedzialność za prawidłową kwalifikację prac nadal spoczywa na właścicielu nieruchomości. Zanim więc rozpoczniesz przebudowę, adaptację poddasza czy wymianę dachu, upewnij się, jaki rodzaj zgłoszenia będzie odpowiedni. Prawidłowo przeprowadzony remont czy przebudowa to nie tylko estetyczny efekt końcowy, ale również spokój, bezpieczeństwo i pewność, że wszystko zostało wykonane zgodnie z prawem.