Kontrole okresowe obiektów budowlanych – kto może je wykonywać i jak się przygotować

Kontrole okresowe to fundament bezpiecznego i świadomego użytkowania budynków. Wbrew obiegowym opiniom to nie „papierologia”, lecz systematyczny proces ograniczania ryzyka awarii, wypadków i nadmiernych kosztów eksploatacji. Polskie prawo budowlane wymaga, aby właściciel lub zarządca organizował przeglądy we wskazanych odstępach czasu i w określonym zakresie (segregator na egzamin ustny - pytania i opracowane odpowiedzi). W praktyce oznacza to co najmniej coroczne sprawdzanie elementów narażonych na wpływy atmosferyczne i eksploatacyjne, pięcioletnią ocenę ogólnej przydatności do użytkowania wraz z badaniami instalacji elektrycznej i piorunochronnej, kontrole dodatkowe po zjawiskach nadzwyczajnych oraz – w przypadku dużych obiektów – przeglądy półroczne przed i po sezonie zimowym. Świadome zaplanowanie tych czynności, właściwy dobór osób uprawnionych i kompletna dokumentacja przesądzają o jakości całego procesu.

Obowiązek zapewnienia kontroli

Pierwszym krokiem jest rozumienie podziału ról. Obowiązek zapewnienia kontroli spoczywa na właścicielu lub zarządcy. To on wskazuje termin, udostępnia dokumenty i miejsca, zapewnia bezpieczne warunki pracy oraz finansuje czynności kontrolne i wynikające z nich naprawy. Kontrolujący odpowiada za merytoryczną rzetelność i zgodność z posiadanymi uprawnieniami: musi oceniać wyłącznie te elementy, które obejmuje jego specjalność, a w pozostałym zakresie jasno rekomendować udział innych specjalistów lub wykonanie ekspertyzy. Najlepszym rozwiązaniem jest praca zespołowa, w której lider przeglądu koordynuje udział branż: konstrukcyjno-budowlanej, sanitarnej, elektrycznej, czasem także kominiarskiej oraz ochrony przeciwpożarowej.

Kto może wykonywać przeglądy?

W zakresie części budowlanej i elementów konstrukcyjnych – osoby z uprawnieniami budowlanymi do projektowania lub kierowania robotami w odpowiedniej specjalności. Dla instalacji sanitarnych i urządzeń środowiskowych – inżynierowie w specjalności instalacyjnej. W odniesieniu do instalacji elektrycznych i urządzeń piorunochronnych niezbędne są osoby posiadające kwalifikacje do wykonywania pomiarów i sprawdzeń eksploatacyjnych; praktyka wymaga, by ich protokoły zawierały wyniki pomiarów rezystancji izolacji, ciągłości przewodów ochronnych, skuteczności ochrony przeciwporażeniowej, rezystancji uziemień oraz sprawdzenia elementów urządzenia piorunochronnego (program TESTY UPRAWNIENIA BUDOWLANE - wersja na komputer). W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych regularnie uczestniczy również mistrz kominiarski w zakresie drożności i ciągów przewodów spalinowych i wentylacyjnych, a w obiektach z dźwigami lub kotłowniami należy zgrać przeglądy z terminami wymaganymi przez właściwe przepisy techniczne i serwisowe. Zespół kontrolny powinien mieć wyznaczonego koordynatora, który łączy wyniki w jeden, spójny protokół.

Projekty powykonawcze i zamienne

Właściwe przygotowanie do przeglądu zaczyna się od dokumentów. Należy uporządkować książkę obiektu budowlanego, zgromadzić projekty powykonawcze i zamienne, dziennik budowy z ostatnich robót, poprzednie protokoły okresowe i potwierdzenia wykonania zaleceń, karty przeglądów serwisowych urządzeń technicznych, decyzje i pisma organu nadzoru, a także wewnętrzny rejestr usterek i zgłoszeń użytkowników. Dobrą praktyką jest wprowadzenie krótkiej karty obiektu z podstawowymi danymi: adres, funkcja, rok budowy i przebudów, powierzchnia zabudowy i powierzchnia dachu (ważna przy obowiązku półrocznych przeglądów), liczba kondygnacji, typ konstrukcji, główne instalacje, urządzenia wymagające odrębnych rewizji. Przy pierwszym przeglądzie po przejęciu obiektu warto przygotować mapę ryzyk – listę miejsc o podwyższonym prawdopodobieństwie wystąpienia usterek, np. attyki, dylatacje, balkony, strefy przyokienne, świetliki, przejścia instalacyjne przez dach i ściany osłonowe, stropodachy wentylowane, strefy przy ościeżach bram garażowych, rejon słupów i ścian fundamentowych (segregator aktów prawnych).

Dylatacje i odkształcenia

Przebieg przeglądu rocznego można ująć w kilku sekwencjach. Najpierw weryfikuje się wykonanie zaleceń z poprzedniego protokołu, następnie prowadzi oględziny zewnętrzne: elewacje, system orynnowania, obróbki blacharskie, połączenia przyokienne, balkony i balustrady, dylatacje i odkształcenia. Na dachu ocenia się stan pokrycia, szczelność detali, stan mocowań, drożność wpustów, sposób odwodnienia i ogólną kulturę utrzymania (zaleganie zanieczyszczeń, uszkodzenia mechaniczne po pracach serwisowych).

Dalej dochodzi przegląd dostępnych elementów konstrukcyjnych narażonych na warunki atmosferyczne lub eksploatacyjne, w tym słupów i belek na poziomie garaży otwartych, stropów nad nieogrzewanymi przestrzeniami, podciągów pod balkonami czy elementów stalowych przy wejściach i wiatrołapach. W części wewnętrznej ocenia się pomieszczenia techniczne, stan ścianki przeciwpożarowej, drożność i czytelność dróg ewakuacyjnych, dostępność i kompletność urządzeń bezpieczeństwa. W budynkach mieszkalnych sprawdza się działanie wentylacji, stan kratek, drożność przewodów oraz objawy kondensacji w mieszkaniach i przestrzeniach wspólnych. W obiektach z urządzeniami ochrony środowiska przegląd obejmuje także separatory i systemy retencji: drożność, szczelność i podstawowe wyposażenie. Z każdej czynności sporządza się notatki terenowe i dokumentację fotograficzną, najlepiej z numeracją i lokalizacją na rzutach.

Badania instalacji elektrycznej

Pięcioletnia kontrola ma szerszy zakres. Oprócz oceny stanu technicznego i estetyki przeprowadza się badania instalacji elektrycznej i urządzeń piorunochronnych. Pomiary powinny być wykonywane sprawdzonym sprzętem o aktualnej kalibracji, a wyniki ujęte w przejrzystych tabelach. Dla budynków o dużej powierzchni zabudowy lub dachu dochodzi obowiązek półrocznych przeglądów wiosennego i jesiennego, ukierunkowanych na elementy narażone na wpływy atmosferyczne i urządzenia ochrony środowiska. Ich celem jest wczesne wychwycenie szkód po zimie oraz przygotowanie obiektu do okresu śniegów i oblodzeń. Jeżeli w trakcie roku wystąpi zjawisko nadzwyczajne – silny wiatr, intensywne opady, pożar, zalanie, wstrząs – właściciel powinien zlecić kontrolę doraźną odpowiednim specjalistom i odnotować ją w książce obiektu (program egzamin ustny).

Organizacja dostępu i bezpieczeństwa pracy

Ważną częścią przygotowań jest organizacja dostępu i bezpieczeństwa pracy. Zarządca powinien zapewnić wejścia na dach, klucze i uprawnienia do pomieszczeń technicznych, wygrodzenia i asekurację przy pracy na wysokości, ewentualny podnośnik, latarki, mierniki wilgotności, dalmierze, a dla instalacji elektrycznej – dostęp do rozdzielnic i punktów pomiarowych. Zespół kontrolny powinien przed przyjazdem otrzymać harmonogram i listę miejsc newralgicznych, a po przyjeździe przeprowadzić odprawę BHP i ustalić zasady komunikacji z obsługą obiektu.

Protokół z kontroli jest dokumentem podsumowującym i powinien być przygotowany tak, aby był czytelny dla właściciela, użytkowników i – w razie potrzeby – organu nadzoru. Powinien zawierać podstawowe dane obiektu, skład i uprawnienia zespołu, daty i warunki oględzin, listę zastosowanych metod i przyrządów, opis stanu poszczególnych elementów zgodnie z zakresem kontroli, wyniki pomiarów wraz ze wskazaniem dopuszczalnych wartości odniesienia, dokumentację fotograficzną, plan sytuacyjny usterek oraz wnioski z jasno określonym priorytetem i terminem realizacji. Zalecenia warto pogrupować na pilne (związane z bezpieczeństwem użytkowania), ważne (wpływające na trwałość i koszty eksploatacji) oraz planowane (możliwe do ujęcia w budżecie remontowym). W części dotyczącej instalacji elektrycznej i piorunochronnej wskazane jest dołączenie pełnych arkuszy pomiarowych i schematów. Dobrą praktyką jest przygotowanie wersji elektronicznej protokołu z hiperłączami do zdjęć i rzutów, co ułatwia późniejszą realizację napraw.

Elektroniczna książka obiektu

Aby usprawnić cały proces, warto wdrożyć proste narzędzia organizacyjne. Roczny plan utrzymania powinien zestawiać wszystkie obowiązkowe kontrole wraz z podstawą prawną, terminem i osobą odpowiedzialną. Dobrze sprawdza się matryca odpowiedzialności: właściciel/zarządca jako podmiot zlecający i nadzorujący realizację zaleceń, zespół inżynierów jako wykonawcy merytoryczni, obsługa techniczna jako wsparcie logistyczne. Elektroniczna książka obiektu i repozytorium protokołów pozwalają filtrować zalecenia po priorytecie i dacie, generować przypomnienia, a także przygotować zestawienia dla przetargów i planów remontowych. W obiektach rozproszonych geograficznie warto tworzyć krótkie raporty menedżerskie z każdego przeglądu, z pięcioma kluczowymi ryzykami i kosztorysem napraw (uprawnienia budowlane).

W jakich sytuacjach należy iść dalej niż przegląd? Gdy symptomy wskazują na problem konstrukcyjny lub systemowy: rysy o charakterystycznym układzie i rozwartości, korozja zbrojenia połączona z odspojeniami, lokalne ugięcia i wyboczenia, wyraźne zmiany toru spękań w czasie, nieszczelności dachu prowadzące do trwałego zawilgocenia izolacji, długotrwałe przeciążenie elementów, osiadanie konstrukcji, degradacja muru w strefie cokołowej. W takich przypadkach kontrolujący, w granicach uprawnień, rekomenduje ekspertyzę, wskazuje zakres badań i w razie potrzeby zaleca zabezpieczenia doraźne. Ekspertyza powinna opierać się na rozpoznaniu materiałowym i obliczeniach, a jej wnioski muszą przekładać się na projekt naprawczy.

Zorganizowana kontrola okresowa

Z perspektywy użytkowników budynku kluczowa jest komunikacja. Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe powinny otrzymać krótkie, zrozumiałe podsumowanie z przeglądu, ze wskazaniem, które zalecenia mają charakter pilny, a które można ująć w planie remontowym. W obiektach użyteczności publicznej warto przygotować kartę informacyjną dla kierownika obiektu, by wszystkie służby wiedziały, jakie działania należy podjąć i w jakich terminach. Przejrzystość buduje zaufanie i ułatwia finansowanie napraw (opinie o programie).

Podsumowując: prawidłowo zorganizowana kontrola okresowa to cykl, który zaczyna się od uporządkowanej dokumentacji i kalendarza, przechodzi przez metodyczne oględziny i pomiary realizowane przez osoby z właściwymi uprawnieniami, kończy zaś na spójnym protokole i konsekwentnym wykonaniu zaleceń. Taki cykl nie tylko spełnia wymagania prawa, lecz realnie zmniejsza ryzyko kosztownych awarii i wypadków. Właściciel, który prowadzi obiekt odpowiedzialnie, traktuje przeglądy jak narzędzie zarządzania majątkiem: integruje je z planem remontów, kontraktuje rzetelnych wykonawców, archiwizuje dane i dba o spójność między protokołami a rzeczywistymi działaniami. W dłuższej perspektywie to właśnie ta konsekwencja przekłada się na trwałość, bezpieczeństwo i niższe koszty użytkowania.