Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie? Zmiany w Prawie budowlanym 2025 zdjęcie nr 2

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie? Zmiany w Prawie budowlanym 2025

22.10.2025

Spis treści artykułu:

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie? Zmiany w Prawie budowlanym 2025
Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie? Zmiany w Prawie budowlanym 2025

Rok 2025 przynosi kolejne zmiany w Prawie budowlanym, które mają uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany. W praktyce jednak wielu inwestorów nadal ma wątpliwości, czy planowana budowa wymaga pozwolenia, czy wystarczy zgłoszenie (segregator na egzamin ustny - pytania i opracowane odpowiedzi). Odpowiedź zależy od rodzaju inwestycji, jej skali, położenia, a także od tego, czy wpływa ona na sąsiednie działki. Warto więc zrozumieć, na czym dokładnie polega różnica między tymi procedurami i jak wyglądają aktualne przepisy w 2025 roku.

Różnica między pozwoleniem a zgłoszeniem

Pozwolenie na budowę to formalna decyzja administracyjna, która potwierdza zgodność projektu z przepisami prawa budowlanego, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zasadami bezpieczeństwa. Urząd analizuje dokumentację, może wezwać do uzupełnień i dopiero po wydaniu decyzji można rozpocząć prace.

Zgłoszenie robót budowlanych jest procedurą uproszczoną. W tym trybie inwestor składa wymagane dokumenty, często z projektem budowlanym, i informuje urząd o zamiarze rozpoczęcia robót. Organ administracji ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeśli tego nie zrobi, inwestor może rozpocząć budowę – jest to tzw. milcząca zgoda. Najprościej mówiąc: pozwolenie to decyzja wydawana przez urząd, a zgłoszenie to forma powiadomienia, przy której brak sprzeciwu jest równoznaczny z akceptacją.

Kiedy wystarczy zgłoszenie, a kiedy potrzebne jest pozwolenie

Prawo budowlane jasno określa, które inwestycje wymagają pozwolenia, a które można realizować po zgłoszeniu. Najczęściej zgłoszenia wymaga budowa lub przebudowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeśli obszar ich oddziaływania mieści się w granicach działki. Na zgłoszenie można też zrealizować m.in. przydomowe tarasy, wiaty, oczka wodne do 50 m², ogrodzenia, altany ogrodowe czy niewielkie przebudowy budynków istniejących, o ile nie wpływają na ich konstrukcję lub bezpieczeństwo pożarowe (program TESTY UPRAWNIENIA BUDOWLANE - wersja na komputer).

Od 2022 roku funkcjonuje też procedura tzw. domu bez formalności do 70 m². To uproszczony tryb, który umożliwia budowę niewielkiego domu jednorodzinnego na własne potrzeby bez pozwolenia, bez kierownika budowy i bez dziennika budowy – pod warunkiem, że inwestor bierze pełną odpowiedzialność za realizację. W 2025 roku ta forma nadal obowiązuje, choć wiele samorządów podkreśla, że i w takim przypadku warto współpracować z projektantem, aby uniknąć błędów w wykonaniu.

Pozwolenia na budowę wymagają natomiast wszystkie inwestycje, które mogą oddziaływać na nieruchomości sąsiednie, ingerują w konstrukcję budynków, przekraczają określone w przepisach gabaryty lub znajdują się na obszarach objętych ochroną konserwatorską.

Przykłady z praktyki

Jeżeli planujesz ocieplenie budynku o wysokości do 12 metrów – nie musisz nic zgłaszać. Jeżeli budynek ma od 12 do 25 metrów, wystarczy zgłoszenie. Natomiast powyżej 25 metrów konieczne jest już pozwolenie na budowę. W przypadku budowy garażu wolno stojącego o powierzchni do 35 m², który nie znajduje się w granicy działki i jest jednym z dwóch takich obiektów na działce, wystarczy zgłoszenie. Jeśli garaż ma większą powierzchnię, wymaga pozwolenia. Chcesz rozbudować istniejący dom o niewielki ogród zimowy lub werandę? Jeśli projektant wykaże, że obszar oddziaływania mieści się w granicach działki, również wystarczy zgłoszenie (segregator aktów prawnych).

Zmiany w Prawie budowlanym 2025

Najważniejsze zmiany w 2025 roku dotyczą dalszej cyfryzacji procesu budowlanego oraz doprecyzowania obowiązków inwestora w zakresie dokumentacji. Od 2024 roku wszystkie nowe obiekty muszą mieć książkę prowadzoną wyłącznie w formie cyfrowej. Dla starszych budynków wprowadzono okres przejściowy do końca 2026 roku. Od 1 stycznia 2027 r. każda książka obiektu będzie już prowadzona tylko elektronicznie.

Od kilku lat możliwe jest prowadzenie dziennika budowy w formie elektronicznej. W 2025 roku nadal można korzystać z wersji papierowej, ale od 2030 roku elektroniczny dziennik będzie już obowiązkowy. Od września 2025 roku część robót wykonywanych na tzw. terenach zamkniętych, związanych z obronnością lub bezpieczeństwem państwa, została całkowicie zwolniona z obowiązku uzyskania pozwolenia lub zgłoszenia. Dla inwestorów prywatnych te zmiany nie mają jednak większego znaczenia.

Rząd zapowiedział prace nad rozszerzeniem katalogu inwestycji możliwych do realizacji na zgłoszenie. Celem jest skrócenie czasu oczekiwania i odciążenie urzędów. Na ten moment są to jednak projekty i zapowiedzi, nie obowiązujące przepisy.

Jak wygląda procedura w praktyce

Procedura zgłoszenia jest znacznie prostsza niż pozwolenia. Inwestor wypełnia odpowiedni wniosek, dołącza projekt budowlany (jeśli jest wymagany), oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz inne wymagane załączniki. Następnie czeka 21 dni na ewentualny sprzeciw urzędu. Jeśli urząd nie wniesie sprzeciwu, można rozpocząć budowę od 22. dnia. Jeśli natomiast organ uzna, że inwestycja powinna wymagać pozwolenia, wyda decyzję o sprzeciwie i wstrzyma możliwość rozpoczęcia prac.

W przypadku pozwolenia na budowę inwestor musi przygotować pełną dokumentację projektową i uzyskać formalną decyzję. Proces trwa dłużej, ale daje pewność, że wszystkie aspekty zostały przeanalizowane, a inwestycja jest bezpieczna prawnie.

Najczęstsze błędy inwestorów

W praktyce wielu inwestorów popełnia powtarzające się błędy. Najczęstszy z nich to przekonanie, że zgłoszenie można złożyć i od razu rozpocząć roboty – tymczasem trzeba odczekać 21 dni. Inni błędnie zakładają, że każda przebudowa to tylko zgłoszenie, nawet jeśli dotyczy zmian w konstrukcji. Niektórzy rozpoczynają prace bez upewnienia się, czy obszar oddziaływania budynku nie wychodzi poza granice działki (uprawnienia budowlane). Częstym problemem jest też brak świadomości, że zmiany w projekcie po złożeniu zgłoszenia mogą wymagać nowej procedury – w tym cofnięcia i ponownego zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia.

Jak wybrać właściwą ścieżkę w 2025 roku

Zanim złożysz dokumenty, odpowiedz sobie na kilka kluczowych pytań. Czy Twoja inwestycja mieści się w granicach działki? Czy zmieniasz konstrukcję lub parametry budynku? Czy obiekt znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej lub obszarze szczególnego zagrożenia? Jeśli choć na jedno z tych pytań odpowiesz twierdząco, lepiej wystąpić o pozwolenie (program egzamin ustny). Jeśli natomiast budujesz niewielki dom jednorodzinny, wiatę, taras, altanę czy planujesz proste prace remontowe, prawdopodobnie wystarczy zgłoszenie.

Cyfrowa obsługa inwestycji

Cyfrowa obsługa inwestycji
Cyfrowa obsługa inwestycji

W 2025 roku niemal całą dokumentację można złożyć elektronicznie. Portal e-Budownictwo umożliwia wypełnienie i wysłanie wniosków, a następnie śledzenie statusu sprawy online. System automatycznie wskazuje wymagane załączniki i ogranicza ryzyko błędów formalnych. Dzięki cyfryzacji znikają opóźnienia związane z przesyłaniem dokumentów pocztą, a inwestor ma bieżący wgląd w przebieg postępowania. W 2025 roku proces budowlany jest prostszy niż kiedykolwiek wcześniej, ale wciąż wymaga dokładności i znajomości przepisów. Zgłoszenie to szybka ścieżka dla inwestycji niewielkich i nieskomplikowanych, natomiast pozwolenie zapewnia większe bezpieczeństwo prawne w przypadku przedsięwzięć o szerszym zasięgu lub wpływie na sąsiadów (opinie o programie).

Wraz z postępującą cyfryzacją coraz więcej formalności można załatwić online, a inwestorzy zyskują większą przejrzystość procesu. Warto jednak pamiętać, że każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy. Kluczem jest dobra współpraca z projektantem i właściwe określenie zakresu robót już na etapie planowania. Rok 2025 to czas, w którym polskie budownictwo wchodzi w pełną erę cyfrową – od książki obiektu, przez dziennik budowy, po elektroniczne wnioski. To duże ułatwienie, ale również obowiązek, do którego inwestorzy muszą się przygotować. Właściwe rozróżnienie, kiedy wystarczy zgłoszenie, a kiedy niezbędne jest pozwolenie, pozwala uniknąć kosztownych błędów i spokojnie zrealizować każdy plan budowlany.

gwiazdka gwiazdka gwiazdka
certyfikat na uprawnienia budowlane 2024
gwiazdka gwiazdka gwiazdka
użytkownik

53 465

użytkowników zdobyło uprawnienia budowlane z nami
OK

100%

powtarzalności bazy pytań na egzaminie pisemnym i ustnym
zegar

32

sesje egzaminacyjne doświadczeń i nauki razem z nami