Co to jest powierzchnia zabudowy?

Powierzchnia zabudowy to termin używany w budownictwie i urbanistyce, oznaczający powierzchnię terenu zajmowaną przez budynek lub grupę budynków na poziomie gruntu. Jest to kluczowy parametr przy projektowaniu, określaniu warunków zabudowy oraz obliczaniu wskaźników urbanistycznych (program TESTY UPRAWNIENIA BUDOWLANE - wersja na komputer).

Jak jest definiowana powierzchnia zabudowy?

Powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w obrysie zewnętrznym jego ścian na poziomie parteru. Definicja ta jest zawarta w polskich przepisach prawa budowlanego, w szczególności w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przy obliczaniu powierzchni zabudowy nie uwzględnia się powierzchni elementów budynku nie wystających ponad powierzchnię terenu, powierzchni części budynku wystających poza obrys ścian zewnętrznych, takich jak: schody zewnętrzne, rampy, daszki, markizy, gzymsy, balkony, loggie, okapy, tarasy naziemne i podparte słupami.

Powierzchnia zabudowy jest istotnym parametrem w planowaniu przestrzennym i projektowaniu budynków, ponieważ wpływa na wskaźniki intensywności zabudowy oraz na spełnienie wymagań dotyczących minimalnej powierzchni biologicznie czynnej na działce. Szczegółowe zasady obliczania powierzchni zabudowy mogą być również określone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub decyzjach o warunkach zabudowy, które mogą wprowadzać dodatkowe wytyczne w tym zakresie. Powierzchnia zabudowy obejmuje obrys budynku na poziomie gruntu oblicza się rzut poziomy budynku na teren, czyli zewnętrzny zarys ścian budynku na poziomie parteru (segregator aktów prawnych).

Elementy trwale związane z budynkiem

Elementy trwale związane z budynkiem, takie jak tarasy na gruncie jeżeli są integralną częścią budynku. Ganki pod warunkiem, że są częścią konstrukcji budynku. Wiaty o ile są trwale związane z budynkiem i nie są samodzielną konstrukcją. Zgodnie z polskim prawem budowlanym, z powierzchni zabudowy wyłączone są elementy niepodparte na gruncie, jak balkony, okapy, daszki, czy markizy. Części budynku niewystające ponad poziom terenu, takie jak piwnice bez wystających ścian. Wolnostojące konstrukcje, które nie są częścią budynku (np. altany, pergole, wolnostojące wiaty).

Określenie powierzchni zabudowy jest kluczowe w projektowaniu i zgodności z przepisami, szczególnie w kontekście współczynnika powierzchni zabudowy proporcji powierzchni zabudowy do powierzchni działki. Zachowania minimalnej powierzchni biologicznie czynnej na działce. Nie wlicza się natomiast powierzchni pod nawieszeniami, takimi jak okapy czy balkony, jeśli nie są podparte na gruncie. Wolnostojących elementów, jak ogrodzenia, chodniki, place (program TESTY UPRAWNIENIA BUDOWLANE - aplikacja na telefon).

Do czego wykorzystuje się powierzchnię zabudowy?

W planowaniu przestrzennym i projektowaniu urbanistycznym wskaźniki intensywności zabudowy odgrywają kluczową rolę w regulowaniu, jak intensywnie może być zagospodarowana działka. Jednym z takich wskaźników jest współczynnik powierzchni zabudowy. Jest to stosunek powierzchni zabudowy (czyli powierzchni terenu zajmowanej przez budynek lub budynki na poziomie gruntu) do całkowitej powierzchni działki budowlanej. Wyraża się go najczęściej jako wartość liczbową lub procentową. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzje o warunkach zabudowy często określają maksymalny dopuszczalny współczynnik powierzchni zabudowy. Na przykład: „Maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 0,4” (uprawnienia budowlane).

Zrównoważony rozwój przestrzenny

Zrównoważony rozwój przestrzenny ogranicza nadmierne zagęszczanie budynków. Pozwala na zachowanie odpowiedniej powierzchni biologicznie czynnej, zapewniającej odpowiednie warunki środowiskowe. Współczynnik pozwala architektom i inwestorom projektować budynki zgodnie z przepisami, unikając konieczności zmian projektu na późniejszych etapach. Współczynnik intensywności zabudowy to stosunek powierzchni całkowitej budynków do powierzchni działki. Minimalna powierzchnia biologicznie czynna to procent powierzchni działki, która musi pozostać niezabudowana i biologicznie czynna (np. trawniki, ogród).

Maksymalna powierzchnia, jaką budynek może zająć na działce, jest ściśle określona w przepisach dotyczących zagospodarowania przestrzennego i zależy od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który określa szczegółowe zasady zabudowy dla konkretnego obszaru, w tym maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy (np. procent powierzchni działki, którą można zabudować), minimalne powierzchnie biologicznie czynne, wysokość budynków, odległości od granic działki, dróg i innych budynków. Jeśli działka nie jest objęta MPZP, inwestor musi wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. WZ określa zasady dopuszczalnej zabudowy, takie jak wskaźnik zabudowy (analogicznie do MPZP), warunki dotyczące wysokości i geometrii budynku, obowiązek zachowania określonych proporcji działki (program egzamin ustny).

Odległości od granic działki

Poza MPZP i WZ, obowiązują przepisy ogólne, np. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Określają one minimalne odległości od granic działki (zazwyczaj 4 m od okien i drzwi oraz 3 m od ściany bez okien), wymogi dotyczące dostępu do światła dziennego, wymagania dotyczące dróg przeciwpożarowych. Przed rozpoczęciem budowy należy dopełnić określonych formalności, które zależą od rodzaju planowanej inwestycji. W polskim prawie budowlanym przewidziano dwie główne procedury czyli uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia budowy.

Procedura uzyskania pozwolenia na budowę trwa zazwyczaj do 65 dni od dnia złożenia wniosku. Po uzyskaniu decyzji należy odczekać 14 dni na jej uprawomocnienie przed rozpoczęciem prac budowlanych. Niektóre mniejsze inwestycje można realizować na podstawie zgłoszenia budowy, co jest procedurą uproszczoną w porównaniu do pozwolenia na budowę. Dotyczy to m.in.: wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce inwestora. Wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, altan czy wiat o określonej powierzchni zabudowy. Przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m³ na dobę (opinie o programie).

Organ administracji

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. W niektórych przypadkach wymagane jest dołączenie projektu budowlanego. Organ administracji ma 21 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu; jeśli tego nie zrobi, można przystąpić do prac budowlanych. Od pewnego czasu obowiązują przepisy umożliwiające budowę niektórych obiektów bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę czy dokonywania zgłoszenia. Dotyczy to m.in. wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m², pod warunkiem że liczba takich obiektów na działce nie przekracza jednego na każde 500 m² powierzchni działki (segregator na egzamin ustny - pytania i opracowane odpowiedzi).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzja o warunkach zabudowy (WZ) określają szczegółowe warunki zabudowy dla danej działki. Przed podjęciem jakichkolwiek działań warto zapoznać się z tymi dokumentami. W przypadku budowy na obszarze wpisanym do rejestru zabytków konieczne jest uzyskanie pozwolenia od wojewódzkiego konserwatora zabytków. Niektóre inwestycje mogą wymagać dodatkowych uzgodnień, np. w zakresie ochrony środowiska czy bezpieczeństwa pożarowego.