Opłacalny wskaźnik

Jeżeli gruntowna naprawa wraz z modernizacją przekracza 70% wartości odtworzenia budynku w stanie nowym, zamierzenie wymaga szczególnego uzasadnienia (np. naprawa budynku stanowiącego przedmiot doświadczalny, budynek usytuowany w pierzei itp.)” (program uprawnienia budowlane na komputer). Powyższe uwagi przemawiają za koniecznością ustanowienia koordynatora wysokiej rangi, który prowadziłby odpowiednią polityką remontową, szczególnie w takich przypadkach, dla których decyzja odnośnie do celowości przeprowadzenia remontu budynku lub zespołów budynków będzie inna, niż określają to, nawet dokładne, wyliczenia kosztu remontu. Przykładowo, za parę lat problemem staną się budynki dzielnicy Muranów, Koło itp. Być może, analizy kosztu remontu wykażą ekonomiczną celowość jego przeprowadzenia. Ale względy perspektywicznego rozwoju miasta lub konieczność pozyskania terenów na inne cele będą przemawiały za rozbiórką tych budynków (program uprawnienia budowlane na ANDROID). W tym przypadku koordynator miałby decydujący głos.

Graniczny, opłacalny wskaźnik dla remontu kapitalnego, określony jako 70% wartości odtworzenia budynku, jest tylko teoretycznie prosty w stosowaniu (uprawnienia budowlane). Manipulacja nim nastręcza dużo trudności. Dokonanie aktualnej wyceny materiałów i rozwiązań zastosowanych w remontowanym budynku związane jest z ogromnymi nakładami pracy biura projektów. Aby takie odtworzenie aktualnej wyceny budynku było możliwe, konieczne jest posiadanie pełnej dokumentacji projektowo-kosztorysowej (program egzamin ustny).

Główne zastrzeżenia

Główne zastrzeżenia do stosowania koncepcji wskaźnika to:

1. tendencja wzrostu cen wypaczająca możliwości aktualnej wyceny materiałów i rozwiązań materiałowo-konstrukcyjnych już obecnie nie stosowanych,
2. trudności uzyskania po remoncie mieszkań o zbliżonym standardzie do obecnie obowiązujących (np. ciemne kuchnie, nieatrakcyjna obecnie wielkość pokoi, wyposażenie łazienek i ich wielkość),
3. brak możliwości wzięcia pod uwagę, w wartości budynku i mieszkań, wycen lokalizacyjnych budynku oraz wartości dodatkowych tego typu, jak:
4. odległości budynku od centrów zaopatrzeniowych,
5. odległości od centrów usługowych,
6. odległości od żłobków i szkół,
7. odległości od dużych miejsc pracy (opinie o programie).

Remont kapitalny jest więc prawidłowy w założeniach i osiąga zamierzone cele wówczas, jeżeli:

• w wyniku przeprowadzonego remontu kapitalnego osiąga się budynek i mieszkania w nim zbliżone do standardowych,
• przewidywana trwałość wyremontowanego budynku będzie nie mniejsza od ustalonej zarządzeniem,
• usytuowanie jego w aglomeracji miejskiej jest sensowne.

Brak możliwości spełnienia wymienionych warunków powinien być podstawą do podjęcia decyzji o likwidacji budynku, oczywiście z zachowaniem rozsądnych terminów działania, wynikających z faktycznego stanu technicznego budynku (segregator aktów prawnych).

Należałoby jednak analizować nie wartość nakładów potrzebnych na remonty zabezpieczające poszczególnych budynków, ale na całość osiedla, i założyć, że plan na roboty zabezpieczające może być przyjęty, jeżeli średnia wysokość nakładów potrzebnych na planowany zakres robót będzie nie większa niż 50% wartości pierwotnej budynku, a przewidywana trwałość budynków (średnia) będzie nie mniejsza niż 30 lat. Dla ustalania potrzeb remontowych należy się więc kierować zasadą, że remontami kompleksowymi powinny być obejmowane budynki posiadające stałą lokalizację, a o kolejności remontów decydować powinien przede wszystkim stan techniczny budynków. Ostatecznie kolejność remontów powinien ustalać koordynator, powołanie którego wydaje się konieczne. Powinno się dążyć, aby środki finansowe i wydzielona moc produkcyjna przeznaczone na remonty w ogóle, w tym również na remonty kapitalne budynków wzniesionych metodami uprzemysłowionymi, były w pierwszej kolejności kierowane na wykonanie zrejonizowanych remontów kompleksowych (promocja 3 w 1). Przy opracowywaniu wieloletnich programów remontów w poszczególnych rejonach koncentracji należy dążyć do założeń, aby w tych rejonach, w tym samym czasie mogły być również wykonywane niezbędne remonty budynków nie będących w zarządzie miejskiej gospodarki mieszkaniowej.