Rachunek efektywności

W początkowych naszych próbach sformalizowania rachunku opłacalności remontów operowano stopą związaną z tempem przyrostu wydajności pracy w budownictwie, przy czym posługiwano się techniką procentu zwykłego. Stopy zróżnicowane branżowo mają coraz więcej przeciwników, a procenty zwykłe nie odpowiadają mechanice akumulacji, względnie dyskonta, środków finansowych. Wydaje się więc, że zasady rachunku efektywności w mieszkaniowej gospodarce remontowej powinny przewidywać posługiwanie się stopą wynikającą z wielkości makroekonomicznych wspólnych dla całej gospodarki narodowej oraz techniką procentów składanych (program uprawnienia budowlane na komputer).

Podobny punkt widzenia przeważa w najnowszych radzieckich opracowaniach, przy czym stosowana jest jednolita norma oprocentowania wyznaczana centralnie, obecnie w wysokości 8%. Elementy w tej grupie mają charakter jak gdyby uzupełniający. Zostały wydzielone z założeniem, że można będzie z nich rezygnować, zwłaszcza przy uproszczonych postaciach schematu rachunkowego (program uprawnienia budowlane na ANDROID).

Uwzględnianie różnicy w sukcesywnych kosztach eksploatacji występuje we wszystkich prawie metodach (wyjątek: metoda W. K. Sokołowa). Składają się na to częstsze w starych budynkach koszty napraw, obejmujące także takie elementy jak konstrukcja dachu, stropy (drewniane) i klatki schodowe. Są tu więc także naprawy, które w budynkach nowych w zasadzie w ogóle nie powinny mieć miejsca (uprawnienia budowlane).

Ogrzewanie piecowe

Jeśli chodzi o wydatki administracyjne i inne bieżące, to brak jest dostatecznych kryteriów różnicujących. Istotne i dające się uogólniać różnice mogą występować tylko w kosztach ogrzewania, w szczególności wówczas gdy w starym budynku pozostaje ogrzewanie piecowe. Przyjmując, że właściwymi dla określenia różnicy w nakładach są pozycje b) i e), można szacować, że c.o. jest ekonomiczniejsze w eksploatacji o 20-25f zł na 1 m² p.u. rocznie. Ta kwota w relacji do wartości odtworzenia wynosi aktualnie 0,7-0,8% (program egzamin ustny).

Różnice w przeciętnych łącznych kosztach eksploatacji (remonty i wydatki bieżące) stają się jednakże stosunkowo niewielkie, nawet po uwzględnieniu kosztów ogrzewania, po zdyskontowaniu sumy sukcesywnie ponoszonych kosztów w każdym wariancie i określeniu zróżnicowania według wartości bieżącej. Toteż przy obliczeniach orientacyjnych nie wymagających dokładności ten element rachunku może być w ogóle pomijany (opinie o programie).

Ten czynnik powinien być uwzględniany jeśli obowiązujące stawki czynszowe są istotnie zróżnicowane w zależności od wieku budynków, względnie przy czynszach niereglamentowanych. Na ogół bowiem występuje u użytkowników wyraźna preferencja dla budynków nowych i skłonność do ponoszenia wyższych opłat za nowe mieszkania (segregator aktów prawnych).

Różnice powstające z tytułu czynszów są brane pod uwagę w brytyjskiej metodzie L. Needlemana. Przy naszej obecnej strukturze opłat czynszowych, nie ma wystarczającego uzasadnienia dla postępowania w podobny sposób. Koszty te są uwzględniane w niektórych proponowanych schematach obliczeniowych.

Co prawda alternatywne rozwiązanie urbanistyczne dla danej lokalizacji, w przypadkach nieopłacalności dalszego remontowania starego obiektu, może wykluczać dalsze wykorzystywanie terenu na cele mieszkaniowe. Wówczas wchodzi w rachubę przyjęcie założenia, że kosztorys remontu trzeba porównywać z nakładem inwestycyjnym dla budynku abstrakcyjnego pod względem lokalizacji. Wtedy nie należy liczyć kosztów rozbiórki, które w takim ujęciu jeśli w ogóle wystąpią będą dotyczyć już innego inwestora i innego rachunku efektywności, natomiast trzeba obciążać porównywany nakład inwestycyjny dodatkowymi kosztami, jakie mogą wchodzić w rachubę przy nowym budynku o nieokreślonej lokalizacji, a więc przede wszystkim kosztami uzbrojenia i zagospodarowania terenu (promocja 3 w 1).