Rękojmia wiary publicznej – co to jest?

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest uregulowana ustawą z 1982 roku, zgodnie z którą „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)” (program na komputer). Zgodnie z tym przepisem przyjmuje się założenie, że stan prawny danej nieruchomości, który opisany jest w jej księdze wieczystej, odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. Niestety nie zawsze tak jest i prawdopodobnie nigdy tak nie będzie (program na telefon).

Bezpieczeństwo obrotu prawnego

W większości przypadków stan prawny nieruchomości zgadza się z tym, co zapisane jest w księgach wieczystych (program na egzamin ustny). W przypadku, gdy tak nie jest, to pierwszeństwo ma stan prawny zwarty w księdze. Osoba, która dokonała czynności prawnych na podstawie księgi wieczystej, nie ponosi konsekwencji związanych z tym, że stan rzeczywisty jest inny – dotyczy to np. sytuacji, gdy rzeczywistym właścicielem jest nie ta osoba, która została wpisana do księgi wieczystej (promocja 3 w 1). Regulacja ta zwiększa bezpieczeństwo obrotu prawnego. Wynika to z faktu, że potencjalny nabywca nie jest w stanie poznać wszystkich faktów związanych z daną nieruchomością (segregator).
Ustawodawca nałożył więc na właściciela lub wieczystego użytkownika nieruchomości obowiązek zadbania o to, aby wszystkie istotne informacje znalazły się w księdze wieczystej Wszelkie nieprzyjemne skutki innego stanu rzeczy ponosi właśnie ta osoba (opinie). Oznacza to, że osoba, która nabyła nieruchomość kierując się zapisami w księdze wieczystej, jest chroniona przez prawo, nawet jeśli zawarte w księdze dane nie odzwierciedlają stanu rzeczywistego. Należy przy tym pamiętać, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa w przypadku nieodpłatnych rozporządzeń, czyli np. darowizn, a także rozporządzeń dokonanych na rzecz nabywcy, który działa w złej wierze. Rękojmia nie obowiązuje również przypadku prawa dożywocia, służebności czy innych praw obciążających nieruchomość z mocy ustawy.