Szczegółowe obliczanie efektywności

Szczegółowe obliczanie efektywności poszczególnych robót remontowo-modernizacyjnych w gospodarce mieszkaniowej nie jest jeszcze szerzej rozpowszechnione. Również metodologia tych rachunków jest wciąż niedostatecznie ścisła i daleka od doskonałości (program uprawnienia budowlane na komputer). W ostatnich jednak latach zaczęły się ukazywać coraz bardziej wyczerpujące opracowania z tej dziedziny, zresztą przeważnie obce, w szczególności radzieckie, czeskie i angielskie. Można to wiązać z ogólnym rozwojem badań efektywności działań gospodarczych i z nową techniką obliczeń, ale wydaje się, że tendencja do bardziej dokładnego sprawdzania celowości remontów czy modernizacji w budynkach mieszkalnych wynika również ze zmiany poglądów na efekty tych prac (program uprawnienia budowlane na ANDROID).

Dotychczas panowało na ogół przekonanie, że budynek gruntownie odremontowany i zmodernizowany według współczesnych wymogów może być traktowany z punktu widzenia dalszego okresu użytkowania podobnie jak budynek nowy. Przy takim rozumowaniu, każdy wydatek na remont kompleksowy, wyraźnie niższy od nakładu na wybudowanie nowego obiektu, stawał się ekonomicznie uzasadniony. Jednakże obecnie utwierdza się przekonanie, że nawet najbardziej kompleksowa naprawa nie uprawnia do stawiania znaku równości między okresami użytkowania budynku odremontowanego i nowego (uprawnienia budowlane).

Wynika to z nieodwracalności części zużycia nie tylko niematerialnego, ale także fizycznego. To, że w Krakowie można oglądać budynki z XV w., wyselekcjonowane i o konstrukcjach unikalnych, nie stanowi przeciwdowodu. Nowy punkt widzenia na efekt użytkowy remontów powtarza się w większości znanych autorowi publikacji z lat ostatnich. Nieodwracalność części zużycia jest szczególnie wyczerpująco omawiana w publikacjach radzieckich, przy czym dalszy okres użytkowania odremontowanego budynku jest zwykle uzależniony od zużycia fizycznego ścian nośnych. Wskazuje się także i chyba słusznie na stopniową progresję tego zjawiska), nakazującą raczej obniżanie szacunkowej trwałości obiektu po remoncie (program egzamin ustny).

Przyszłe koszty utrzymania

Pierwszą obszerniejszą polską pracę na temat granicznej opłacalności remontów budynków mieszkalnych wykonano w Instytucie Budownictwa Mieszkaniowego w 1962 r. Przyjęto wówczas jako punkt wyjścia, że granicę opłacalności remontu kompleksowego określa się drogą przeciwstawienia jego kosztorysu alternatywie inwestycyjnej, uwzględniając przy tym przyszłe koszty utrzymania i inne czynniki różnicujące. To założenie, któremu trudno jest zresztą przeciwstawić zupełnie inny tok rozumowania, powtarza się na ogół we wszystkich podobnych pracach, z tym, że sposoby sprowadzania przeciwstawianych wariantów do porównywalności mogą być i są bardzo różne (opinie o programie).

W pracy Instytutu z 1962 r. wzięto pod uwagę:

1. różnice w wartościach użytkowych (nowego i starego budynku),
2. różnice w okresach użytkowania,
3. różnice w poziomie nakładów na sukcesywne późniejsze remonty (segregator aktów prawnych).

Okres użytkowania nowego budynku (t_;) określono na 80 lat, po czym założono, że t_r należy obliczać przez odjęcie dotychczasowego okresu użytkowania od okresu normatywnego.

Przy sprowadzaniu do porównywalności finansowych konsekwencji remontu ze skutkami inwestycji, ma się do czynienia z nierównymi nakładami, ale równocześnie z nierównymi efektami z punktu widzenia czasu przypuszczalnej eksploatacji. Dlatego wprowadzono wielkości t; względnie t_r do mianownika obu części równania (promocja 3 w 1).

Sumy kosztów technicznego utrzymania są różne, gdyż roczna stopa remontowa, którą się te koszty zazwyczaj mierzy, jest na ogół wyższa w starych budynkach. Różnica polega także na tym, że V Ki jest sumą kosztów w okresie odpowiednio w krótszym okresie t_r. Przyjęto dalej, że dyskontowanie na termin początkowy obu sumarycznych pozycji kosztów ponoszonych sukcesywnie ma następować według stopy 4%. Wielkość ta odpowiadała ówczesnej stopie wydajności pracy w budownictwie, czyli opierała się na określonym teoretycznym poglądzie na temat metody wartościowania nakładów ponoszonych w różnych okresach mianowicie w oparciu o wydajność i w sposób zróżnicowany branżowo.