Utrzymanie i konserwacja

Łączne nakłady na inwestycje i koszty utrzymania w czasie użytkowania budynków o różnej jakości wykonania kształtują się następująco:

1. przy wysokiej jakości - 230% (przyjęto za 1,0),
2. przy średniej jakości - 300%, tj. równe 1,3,
3. przy niskiej jakości - 340%, tj. równe 1,5 (program uprawnienia budowlane na komputer).

Jak wynika z tej analizy, łączne nakłady na budowę i utrzymanie budynków mieszkalnych przy niskiej jakości ich wykonania są w efekcie o około 50% wyższe niż przy wysokiej jakości wykonania. Podane wskaźniki znajdują w zasadzie potwierdzenie w uzyskanych orientacyjnych wynikach z praktyki konserwacji i utrzymania przykładowych budynków mieszkalnych w Warszawie.

Utrzymanie i konserwacja zasobów budownictwa mieszkaniowego stanowią, jak wiadomo, problem kompleksowy obejmujący zagadnienie projektowania, produkcji materiałów, elementów i detali, wykonawstwa budowlanego, użytkowania oraz konserwacji, napraw, remontów i modernizacji. Uwzględnienie problemów właściwego utrzymania budynku przy jego projektowaniu i realizacji jest więc podstawowym warunkiem niezawodności i trwałości obiektu (program uprawnienia budowlane na ANDROID).

W celu właściwego użytkowania należy więc:

• ustalić prawidłowe cykle oraz zakresy konserwacji, napraw i remontów, co zapewni uzyskanie optymalnych efektów technicznych i ekonomicznych,
• zapewnić właściwą obsługę, nadzór i opiekę przez użytkowników (uprawnienia budowlane).

Działalność dotycząca utrzymania zasobów budownictwa mieszkaniowego wznoszonego metodami uprzemysłowionymi obejmuje:

• naprawy okresu rękojmi (gwarancji),
• stałą konserwację elementów, detali i wyposażenia budynku,
• remonty planowo-zapobiegawcze,
• remonty interwencyjne,
• remonty kapitalne wraz z ewentualną modernizacją.

Znaczenie remontów

Przez pojęcie naprawy okresu rękojmi (gwarancji) przyjmuje się wszystkie prace, które musi wykonać generalny wykonawca budynku, aby doprowadzić elementy lub detale budynku do pełnej ich sprawności techniczno-funkcjonalnej na czas określony w gwarancji przekazanej użytkownikowi (program egzamin ustny).

Znaczenie remontów planowo-zapobiegawczych określa jednoznacznie ich nazwa. Są to remonty wykonywane w terminach z góry zaplanowanych i głównym ich celem jest zapobieganie występowaniu niekorzystnych zmian w budynku, jego elementach składowych i jego otoczeniu.

Zakłada się, że cykle i zakresy remontów będą ustalane w praktyce na podstawie rzeczywistego przebiegu zużywania poszczególnych składowych elementów budynku (opinie o programie).

Podstawowym aktem normatywnym regulującym obecnie sprawy związane z robotami naprawczymi okresu gwarancyjnego jest Zarządzenie Ministra BiPMB z dn. 8.4.1974 (Mon. Pol. nr 14 z dn. 26.4.1974 r., poz. 94). Zgodnie z ustaleniami zawartymi w tym Zarządzeniu w budownictwie mieszkaniowym okresy rękojmi za wady fizyczne zróżnicowano w ten sposób, że elementy konstrukcyjne budynku, ściany zewnętrzne i wewnętrzne, stropy oraz konstrukcja dachu podlegają rękojmi w okresie 60 mieś., natomiast materiały i urządzenia wbudowane w tych budynkach w zależności od ich rodzaju odpowiednio 12-36 mieś (segregator aktów prawnych).

W wyniku postępu technicznego używane są obecnie w budownictwie mieszkaniowym materiały i urządzenia nie stosowane poprzednio w budownictwie tradycyjnym. Właściwy sposób użytkowania tych materiałów urządzeń może nie być znany przeciętnemu użytkownikowi. Wykonawca obowiązany jest więc do doręczenia przy odbiorze budynku instrukcji użytkowania i konserwacji budynku. Przy zaniechaniu tego obowiązku wykonawca odpowiada za szkody powstałe na skutek niewłaściwego użytkowania obiektu, jeśli wadliwe użytkowanie było następstwem braku informacji o szczególnych właściwościach materiałów i urządzeń (promocja 3 w 1).

Budynki mieszkalne nie mogą być przekazywane i odbierane do użytku z wadami, które dadzą się usunąć. Wady te powinny być przed tym usunięte.